空き家443万戸をどう活かす？高齢者向け賃貸という選択肢

「空室が埋まらない」「築年数が経った物件の借り手が見つからない」——賃貸を扱う不動産会社にとって、空室対策は続く課題です。一方で、高齢のひとり暮らしなど「借りたいのに借りにくい」層は増え続けています。本記事では、総務省や国土交通省が公表する公的データをもとに、余っている賃貸空室を「高齢者向け賃貸」として活かすという選択肢を、不動産会社の実務目線で整理します。

賃貸用の空き家は443.6万戸、空き家率は13.8％で過去最高

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年10月1日現在）によると、空き家数は900万戸を超え、空き家率は13.8％と過去最高になりました。このうち「賃貸用の空き家」は443.6万戸にのぼります^[1]。つまり、貸すために用意されているのに借り手がついていない住戸が、全国で440万戸規模で存在しているということです。

賃貸用の空き家は、立地や築年数、設備などさまざまな理由で埋まりにくくなっています。しかし「貸せる状態にある住戸が大量に余っている」という事実は、裏を返せば、これまで対象にしていなかった層に目を向けることで埋められる余地があることも意味します。

「借りたい高齢者」は構造的に増えている

供給が余る一方で、需要側では高齢の入居希望者が増えています。総務省統計局の人口推計によると、2024年10月1日現在の65歳以上人口は約3,624万人で、総人口に占める割合（高齢化率）は29.3％と過去最高を更新しました^[2]。およそ3人に1人が高齢者という水準です。

高齢化が進むほど、持ち家からの住み替えや、家族と離れた住まいの確保など、賃貸住宅を必要とする高齢者は増えていきます。「貸せる部屋は余っている」のに「借りたい高齢者は増えている」——この2つがうまくつながっていないことが、いまの賃貸市場のミスマッチです。空室を抱える不動産会社にとって、このミスマッチは対応次第で機会に変わります。

制度も後押し：改正住宅セーフティネット法と居住サポート住宅

高齢者などの住宅確保要配慮者を受け入れる動きは、制度面でも後押しされています。2025年（令和7年）10月1日に改正住宅セーフティネット法が施行され、あらたに「居住サポート住宅」の仕組みが設けられました^[3]。これは、居住支援法人などが大家と連携し、日常の安否確認や訪問による見守り、生活・心身の状況が不安定になったときの福祉サービスへのつなぎといった支援を行う住宅を認定する制度です^[3]。

この改正では、入居者の委託にもとづく残置物処理に関する仕組みも整理されました^[3]。オーナーが高齢者の受け入れをためらう理由としてよく挙がる「亡くなった後の家財の扱い」などの不安に、制度面から対応が進んでいるといえます。空室活用を考える不動産会社にとっては、こうした制度や支援の枠組みを理解しておくことが、大家への提案材料になります。

受け入れの不安は「見守り」などの仕組みで軽減できる

空室を高齢者向けに開くうえで、大家が最も気にするのは居室内での事故や安否確認といった運用面の不安です。こうした不安は、安否確認や見守りのサービス、保険（補償内容は商品により異なります）といった仕組みを組み合わせることで軽減できます。単に「高齢者に貸しましょう」と提案するのではなく、リスクを下げる仕組みとセットで示すことが、大家の合意を得るうえで重要です。見守りの具体的な仕組みはR65見守りで確認できます。

440万戸規模の賃貸空室と、増え続ける高齢の入居希望者。この2つを橋渡しできる会社は、空室対策と社会的ニーズへの対応を同時に進められます。制度と見守りの仕組みを理解し、大家に安心材料を示せることが、これからの空室活用の起点になります。